Bea PeralehanHakatasTanahdanBangunan
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan
atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, yang selanjutnya disebut
pajak. Pajak itu sendiri adalah pungutan yang merupakan hak preogratif pemerintah,
dimana pungutan tersebut harus berdasarkan Undang-undang yang dap-at dilakukan secara paksa kepada subyek pajak dengan tidak ada balas jasa yang
langsung dapat ditunjukkan/dirasakan pengunaannya (Mangkoesoebroto, 1997).
Sementara itu yang dimaksud dengan Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan
adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak
atas dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan. Sementara itu pengenaan
atas pajak tersebut pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-
Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peratursan Dasar Pokok-Pokok Agraria dan
peraturan perundang-undangan yang berlaku. Hak atas tanah disini adalah hak
milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah
susun atau hak pengelolaan.
Objek Pajak
Yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Perolehan
hak atas tanah dan atau bangunan meliputi Pemindahan Hak dan Pemberian
Hak Baru. Pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan atas dasar pemindahan
hak dapat meliputi :
1. Jual Beli;
2. Tukar menukar;
3. Hibah;
4. Hibah Wasiat;
5. Waris;
6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;
7. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
8. penunjukan pembeli dalam lelang;
9. pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
10. penggabungan usaha;
11. peleburan usaha;
12. pemekaran usaha;
13. hadiah;
Kemudian pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan atas dasar Pemberian
hak baru karena :
1. Kelanjutan pelepasan hak;
2. di luar pelepasan hak;
Obyek pajak (OP) yang diperoleh karena waris,hibah wasiat dan hak pengelolaan
diatur dengan Peraturan Pemerintah Pasal3 ayat(2) jo. PP No.XX/2000Kep.
Men. Keu No.XX/KMK.04/2000. Hal ini diatur agar lebih memberikan rasa keadilan.
Dimana saat pewaris meninggal dunia pada hakikatnya telah terjadi pemindahan
hak dari pewaris kepada ahli waris. Mengingat ahli waris memperoleh hak
secara cuma-cuma, maka adalah wajar apabila perolehan hak karena waris termasuk
objek pajak. Hibah wasiat merupakan penetapan wasiatyg khusus yg berlaku
pada saat pemberi wasiat meninggal dunia. Pada umumnya penerima hibah wasiat
adalah orang pribadi yg masih dalam hubungan keluarga yg tidak mampu atau
badan sebagai penghargaan.
Jenis Hak atas tanah yang dikenakan BPHTB adalah jenis hak yang diatur dalam
UUPA (UU No. 5 / 1960) dan UU Rumah Susun(UU No. 16 / 1985). Jenis hak
yang diatur dalam UUPA (UU No. 5 / 1960) adalah meliputi hak milik, hak guna
usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai, sedangkan jenis hak yang diatur dalam UU
Rumah Susun(UU No. 16 / 1985) adalah hak milik atas satuan rumah susun dan hak
pengelolaan.
Obyek Pajak yang tidak dikenakan BPHTB
Obyek pajak yang tidak dikenakan BPTHB tertuang dalam Pasal3 ayat(1) jo Kep.Men.Keu
No.XX/KMK.04/2000 yang meliputi :
1. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
2. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan
pembangunan guna kepentingan umum;
3. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan oleh Menteri
dengan syarat tidak menjalankan usaha atau menjalankan kegiatan lain diluar
fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi.
4. Orang pribadi atau badan karena konversi hak dan perbuatan hokum lain
dengan tidak adanya perubahan nama.
5. Orang pribadi atau badan karena wakaf;
6. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.
Subyek Pajak
1. Yang menjadi subjek pajak adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak
2. atas tanah dan atau bangunan. Subjek Pajak sebagaimana tersebur diatas yang
3. dikenakan kewajiban membayar pajak menjadiWajib Pajak menurut Undang-Undang
4. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Tarif Pajak
Untuk kesederhanaan dan kemudahan penghitungan pajak ditetapkan tarif tunggal
sebesar 5%(lima persen).
Dasar Pengenaan BPHTB
Dasar Pengenaan Pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dibagi menjadi
3 dasar yaitu :
1. Harga Transaksi, yaitu : jual beli, penunjukan pembeli dalam lelang.
2. Nilai Pasar, yaitu : tukar menukar, hibah, pemberian hak baru, hibah wasiat,
penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, dll.
3. NJOP PBB, apabila NPOP tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP PBB.
Sementara itu NJOP ditetapkan oleh Menteri Keuangan.
5. Nilai perolehan Obyek Pajak tidak kena pajak ditetapkan secara regional dalam
6. hal ini ditetapkan oleh Kakanwil dengan pertimbangan Pemda dan perekonomian
7. daerah, yaitu :
8. • Paling banyak Rp. 300.000.000 untuk waris atau hibah bagi orang pribadi yang
9. masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan.
10. • Paling banyak Rp. 60.000.000 selain perolehan hak dari waris dan hibah wasiat.
11. Ketentuan ini dapat diubah sewaktu-waktu oleh Peraturan Pemerintah apabila
12. tidak sesuai lagi dengan situasi dan kondisi perekonomian negara.
Saat, Tempat, dan Cara Pembayaran Pajak Terutang
2. tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya aktai;
3. hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
4. waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya
ke Kantor Pertanahan;
5. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal
dibuat dan ditandatanganinya akta;
6. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat
dan ditandatanganinya akta;
7. lelang adalah sejak tanggal penunjukan pemenang lelang;
8. putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai
kekuatan hukum yang tetap;;
9. hibah wasiat adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan
haknya ke Kantor Pertanahan;
10. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah
sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian
hak;
11. pemberian hak baru diluar pelepasan hak adalah sejak tanggal ditandatangani
dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;
12. penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
13. peleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
14. pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
15. hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
Tempat Pajak Terutang adalah: di wilayah Kabupaten, Kota, atau Propinsi yang
meliputi letak tanah dan bangunan.
Cara Pembayaran Pajak adalah: wajib pajak membayar pajak yang terutang
dengan tidak mendasarkan pada adanya surat ketetapan pajak ke kas negara melalui
Kantor Pos/Bank BUMN/BUMD atau tempat lainn yang ditunjuk oleh menteri
keuangan dengan Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
(SSB
Cara Menghitung Besarnya BPHTB
Besarnya BPHTB terutang adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) dikalikan tarif 5%(lima
persen). Secara matematis adalah :
BPHTB = 5%.(NPOP − NPOPTKP) (2.1)
Contoh :
1. Pada tanggal 6 Januari 2001, Tuan S membeli tanah yang terletak di Kabupaten
XX dengan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) Rp50.000.000,00. Nilai
Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) untuk perolehan hak
selain karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang
masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu
derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk
suami/istri, untuk Kabupaten XX ditetapkan sebesar Rp. 60.000.000,00.
Mengingat NPOP lebih kecil dibandingkan NPOPTKP, maka perolehan hak
tersebut tidak terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
BPHTB = 5 % x (Rp 50 juta - Rp 60 juta)
= 5 % x ( 0)
= 0 (nihil).
Pembayaran BPHTB
Pembayaran BPHTB pada prinsipnya menganut sistim self assessment. ArtinyaWajib
Pajak wajib membayar pajak yang terutang dengan tidak mendasarkan pada
adanya surat ketetapan pajak.
Pajak yang terutang dibayarkan ke kas Negara melalui Kantor Pos dan atau
Bank Badan Usaha Milik Negara atau Bank Badan Usaha Milik Daerah atau tempat
lain yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan dengan menggunakan Surat Setoran
Bea (SSB).
Tidak ada komentar:
Posting Komentar